一、房地产审查
在借款人提出申请之前，信用社(部)需要对拟提供个人住房贷款的房地产进行审查。房地产审查的操作流程是:开发商申请→项目调查→审批→签订项目合作协议→贷后监管。
房地产公司提出申请，信用社(部)要求房地产公司(以下简称开发商)提交以下材料:
1.书面申请；2.公司资料，包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法定代表人或授权代理人证书、股东会决议等。；3.项目资料，包括房地产开发企业资质等级证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、工程预算资料、商品房预售许可证等。4.农村信用社认为需要提供其他信息。
项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。
二、发放贷款的操作流程
具体流程如下:借款人申请→贷前调查→审批→签订贷款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→归档信息→贷后管理→偿还贷款→清户。
(一)借款人申请
借款人申请个人购房贷款，必须封顶现房或多层主体结构，高层完成总投资三分之二以上的期房。借款人需填写个人购房贷款表，并提供以下信息:
1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；
2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；
3.不低于房价30%首付款凭证；但购买第一套自住住房和建筑面积９０平方米以下的首付比例不低于２０％规定；购买商业门面的首付比例不得低于40%。
4.房地产主管部门统一印制的具有法律效力的商品房买卖合同；
5.共有人同意以所购房屋为抵押的证明；
6.借款人的家庭财产和经济收入证明如果是借款人家庭成员共同还款，各方应签订共同还款责任确认书，明确一方无法偿还贷款时，其他方应继续承担还款责任。
(二)受理和调查
信贷部门收到上述信息，调查其信息的真实性和借款人偿还贷款本息的能力，确定贷款金额和期限。调查的主要内容包括:
1.首付是否足额存入信用社销售的专用账户；2.房价是否合理，是否等于当地同类物业的市场价格；3.借款年限加借款人年龄是否超过60年；4.抵押担保是否足够有效，共有人是否出具合法文件同意抵押，必要时要求借款人提供房地产评估报告和其他权利证书。
(3)贷款审查和审批
贷款审查部门重点审查:1。购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；2.购买的房屋价格是否等于当地同类物业的市场价格，必要时可委托具有房地产评估资质的机构进行评估；3.共有人是否出具合法的书面意见，同意抵押；4.借款人偿还贷款本息的能力；
贷款审查部门审查后，提出贷款金额和期限，可以与借款人和开发商签订《个人购房贷款合同》，直接报有权审批人审批。签订贷款合同时，经理主动向借款人和担保人解释合同条款。
借款人办理房屋保险、公证、抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，贷款人应填写借据，借款人应签字或按指印确定。同时，借款人应签署《划转扣款授权书》。信用社直接将款项划入信用社开立的开发商销售账户，并通知借款人已发放贷款，开发商应出具收款证明。
信贷部门应在贷款发放后10个工作日内完成数据归档。
